昨日上午，数十位市民打进本报热线或通过网络，与作客本报的西南政法大学教授、博士生导师谭启平和民商法学博士侯国跃（以下简称法学专家），就《物权法》的条款、特别是与房产有关的问题进行了交流。
关键词 物管
业主个人无权解聘物管
    江北刘先生：买房子时与物业管理公司签订的合同规定，一个月交1.2元/平方米的费用，但入住一年多来，物业管理公司提供的服务没有达到要求，自己不满意，想解聘物业管理公司。
    法学专家：依照《物权法》规定，业主成立业主委员会，可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这意味着业主与物业服务企业之间是一种平等的关系。解聘物业公司并不是业主个人说了算，而是须经占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意才行。
关键词 避害
制止餐馆烟熏有章可循
    南坪廖女士：家住南坪步行街贝迪新城，楼下开的餐馆油烟大，向物管提出后餐馆曾做过整改，但没多大效果，楼上住户深受其害，不知能否依《物权法》的相关规定来处理。
    法学专家：因《物权法》要10月1日才能实施，所以暂时还不能以该法来处理这个问题，而只能按照民法中的相邻关系来处理。不过问题会有些麻烦，需要环保部门对油烟进行检测，看是否构成侵害，法院才会进行判决。
    《物权法》实施后，这个问题就变得简单了。该法第77条明确规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。这意味着如果经邻居等同意，可以将住宅改为餐馆等经营性场所，否则可能被要求排除妨害或恢复原状，如果造成损害还要赔偿。
    由于在10月1日《物权法》生效前，已经有很多住宅改为经营场所了，因此依照《物权法》第35条规定，可以要求其进行整改，排除妨害或消除危险，但不能直接制止其经营活动。
关键词 收益
公共部分广告收入归业主
    网友：请问小区公共区域的停车场、网球场、游泳池等收费性收入归谁所有？
    法学专家：占用公共部分修建的设施，其收益扣除有关费用后应属业主共有。
    网友：规划区内用于停车的车位车库应归谁所有？只要开发公司与购房人达成协议，产权归谁都可以吗？
    法学专家：《物权法》实施后，车库的归属可以由开发商和购房人协商确定。但占用小区公共道路、绿地等修建的车库停车位属于业主共有。
    网友：如果在公共道路修建的车库、停车位属业主共用，那么业主停车是否就不应收费？
    法学专家：利用公共道路修建的停车位属业主共用，但如果个别业主停车不收费，就对其他不停车的业主不公平。一般来说，应该先收费，然后再扣除相关费用，剩下的收益归全体业主共有。
    网友：小区的广告位收入应归谁所有？
    法学专家：小区公共部分的广告收入，归业主共有。
关键词 违约
屋顶花园属业主共有
    网友：我买的房子是顶楼，当时开发商连屋顶花园一起收了钱。如果其他业主要求“共享”我的屋顶花园，我是否可以不予理睬？同时，要上屋顶花园必须经过我家客厅，如果其他业主都享用屋顶花园，就会影响我的生活，我的权利该怎么保证呢?
    法学专家：《物权法》规定，屋顶属于业主共有，开发商无权处分。如果开发商把屋顶花园“卖”给你了，其他业主可以主张合同无效。合同无效以后，你可以要求开发商退还相应的费用。如果其他业主要上屋顶花园必须经过你的客厅，你可以要求开发商对房屋结构进行适当的改善，如果房屋结构改善后达不到使用目的，你有权要求退房。
    网友：楼顶被开发商出售给顶楼业主，其他业主因此无法上楼顶，可以拒交物管费吗？
    法学专家：屋顶被开发商出售给顶楼业主，其他业主无法上楼，可以通过其他方式维权，不提倡因此拒交物管费，否则可能要承担违约责任，导致维权不成反违约的后果。